“财税风云，论剑南沙”中山大学房地产EMBA同学会主题交流活动

开飞机的穷人

　2016年3月25日下午，“财税风云，论剑南沙”中山大学房地产EMBA同学会主题交流活动在南沙保利城隆重举行，活动由中山大学房地产EMBA同学会开发行业分会以及供应链金融行业分会联手保利置业主办，以“房地产业营改增税改实务”为主题，探讨营改增正式实施后房地产业的应对之策和相关建议，活动还包括“走进保利”、“南沙自贸区投资环境分析”等精彩环节。
      活动期间，中山大学金融房地产教育中心主任汪力，中山大学房地产EMBA同学会会长黄武忠、荣誉会长陈汉权、常务副会长何俊龙、开发行业分会会长钟良、供应链金融行业分会会长陈燕礼、营销策划设计分会会长李爱刚、开发行业分会秘书长谢春林、供应链金融行业分会秘书长邱晓飞，以及保利置业副总经理宋鑫、营销总监刘建辉、营销副总监叶欣、营销副总监黄荣凯，南沙区投资贸易促进局部长吴晓，德勤中国财税总监周鹰、德勤香港合伙人杨力等业界翘楚联袂亮相，共话新常态下房地产业的发展之道。

  共鸣：凝聚行业新力量

    同学会供应链金融行业分会会长陈燕礼和开发行业分会秘书长谢春林在开幕式上分别发表致辞，皆表示本次活动加强了校友的凝聚力，促进了相互间的交流学习，希望校友们借此能够相知相敬，并预祝活动圆满成功。其中谢春林提到，在刚闭幕的“2016中国广州国际投资年会”上，南沙自贸区作为投资领域的热点，新机遇大量涌现，发展潜力不可估量。另外，谢春林认为，近日营改增实施细则的正式公布不仅是房地产企业的头等大事，对上下游企业同样有着很大的影响。

（图1：供应链金融行业分会会长陈燕礼）

（图2：开发行业分会秘书长谢春林）

   稍后，保利置业副总经理宋鑫、营销总监刘建辉为到场的嘉宾、校友介绍了保利集团的概况，并通过视频演示回顾了保利集团的发展历程，三十年的峥嵘岁月让我们认识到保利集团的历史使命与社会责任。其后，刘建辉十分感谢同学会校友的莅临，希望日后保利置业能够为同学会提供更多的支持与配合。


（图1：保利置业副总经理宋鑫）

（图2：营销总监刘建辉）

   在致辞环节的结尾，同学会供应链金融行业分会秘书长兼本次活动主持人邱晓飞，表示同学会及各分会一直致力于为校友们搭建平台、整合资源，实现合作共赢，并致谢联合主办方保利置业对活动的大力支持。


（图为：供应链金融行业分会秘书长邱晓飞）
研讨主题(一)：南沙自贸区，绘就广东未来发展蓝图

　一年来，各路投资企业的目光都聚焦于南沙自贸区，正期待着通过自贸区的区位优势、政策优势，为自身未来的发展注入更多新鲜的活力，因此本次活动特意邀请南沙区投资贸易促进局部长吴晓作项目展示和成果分享，并详细分析区内国际化、市场化、法制化的投资营商环境。
　　吴晓概括性地介绍了南沙自贸区的总体情况、建设进展、发展目标。他表示，当前南沙正在构建国家新区和自贸试验区“双区叠加”的政策体系，其中建设粤港澳深度合作示范区、21世纪海上丝绸之路战略枢纽以及广州三大战略枢纽中的航运战略枢纽和科技创新战略枢纽，已正式列入“十三五规划”的发展重点。

（图为：南沙区投资贸易促进局部长吴晓）

     此外吴晓谈到，伴随多家世界五百强企业的进驻，南沙正在形成现代服务业和先进制造业双核驱动的产业体系，积极打造国际航运中心、物流中心、贸易中心，完善和强化城市功能，弥补生活配套、商业配套的短板，与深圳前海自贸区、珠海横琴自贸区形成差异化竞争。


研讨主题(二)：营改增，房地产业的黎明?

    从今年5月1日起，营改增全面实施，试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，其中房地产业的营改增税改备受关注，这关系到供给侧改革能否顺利推进，关系到房地产业能否健康持续地发展。营改增对于房地产业来说是否利好?房企在这轮财税改革中如何应对?有哪些地方值得注意?面对一系列的问题，德勤香港合伙人杨力在将近一小时的讲演中为我们逐一解答。

（图为：德勤香港合伙人杨力）
1、营改增对房企有哪些实质性的影响？
      现行营业税的税率是5%，未来增值税的税率是11%，实际上很难直接作对比，增值税税改对企业的影响是大是小，更多取决于以下三个因素：(1)企业增值税的管理能力，从收入的角度讲，假如不能提高房价或者不能把税负增加的部分转嫁给购房者，那么企业的收入将会下降;(2)供应商跟客户博弈的能力，鉴于增值税可以转嫁税负的特点，采购原材料、装修服务、咨询服务都可以实现进项税额抵扣;(3)发票的管理能力，以前在缴纳营业税的情况下是开具普通发票，而一旦变为增值税专用发票，实际上有可能给企业带来非经济上的风险，例如增值税票虚开或者以虚开的增值税票进行抵扣，以致于遭受刑事处罚。

2、营改增实施后税率的提高是否增加企业税负？
     不绝对是。如果增值税的税负无法转嫁给下游企业，企业自身又承担了供应链上游的相关增值税税负，那么企业的税负肯定会提高。如果企业能够控制对方的税负转嫁，那么税负很有可能是下降的。

3、企业的土地成本能否抵扣？
       可以抵扣。根据中国财政部和国家税务总局于2016年3月24日联合发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)，其中附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定：“房地产企业以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。”将土地成本列为抵扣项，有利于房企降低税费，这对土地成本比较大的企业来说是利好。

4、将来在采购方面是否需要特别的考虑？
     是的。企业应该尽可能地寻找合规的、具备开具增值税专用发票资格的纳税人，因为这样才能取得增值税专用发票以作为进项税额进行抵扣。另外，在外包工程的时候需要注意，日后建筑总承包方、房地产公司在采购原材料时均适用增值税专用发票，理论上可以认为哪一方去采购原材料所获得抵扣的金额将更多。如此一来在采购策略上很有可能给房企带来一个新问题——到底谁来采购?而装修领域同样存在这样的情况。
　　另外，杨力就老合同和老项目的应对策略、税务预警、税务稽查、财务IT系统更新、增值税管理制度化、企业税务人员培训等方面亦给出了很多建设性的意见。最后杨力建议，未来随着营改增细则的陆续公布，企业要经常性地关注有关的补丁文件，以便企业在本轮税改中从容应对，游刃有余。
  行业问道，思想碰撞

     本次活动特设媒体与参会嘉宾的高端对话环节，就当前楼市的热门话题进行现场问答，中山大学金融房地产教育中心主任汪力、中山大学房地产EMBA同学会荣誉会长陈汉权相继发声，两人精彩的观点博得阵阵掌声。

（图1：中山大学金融房地产教育中心主任汪力）

     广州电视台房产频道的负责人问到，现在珠海全面取消了限购，那么未来南沙是否也有取消限购的可能?陈汉权认为，对于南沙是否解除限购，应该从整个广州市的情况来分析。由于广州的房价比较理性，解除限购的政策估计不会全面铺开，但为了去库存，帮助企业回笼资金，而且南沙的库存比较大，将来很有可能取消限购。


（图2：中山大学房地产EMBA同学会荣誉会长陈汉权）

      稍后深圳新浪乐居问及如何看待南沙自贸区发展与交通先行的问题，对此汪力回答，与珠海横琴自贸区、深圳前海自贸区相比，南沙拥有明显的交通区位优势。随着高端产业、高端服务业在南沙地区的布局，有助于交通体系的建设，反过来交通的便利亦将带动自贸区及周边地区的产业升级，也推动了房地产需求的增长。
        本次活动持续了近五个小时，是一场智慧交融的思想盛宴，也是一场校友情感互动交流，凝聚起业界的智慧，为中山大学房地产EMBA同学会校企未来的发展提供了更专业、更有力的智力支持。




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